4. Описание предмета договора купли-продажи недвижимости.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 525 ГК).

Как правило в договоре купли-продажи недвижимости указывается наименование объекта, его адрес, общая площадь, инвентарный номер. Также указывается общая площадь и кадастровый номер земельного участка на котором расположено капитальное строение.

Например, здание административно-бытового корпуса, расположенное по адресу: Минская область, г.Д., дом 5, площадью 324 кв.м. (инвентарный номер 620/С-7220).

Часто стороны заключают договор продажи в отношении объекта недвижимости, который еще не построен. Данные правоотношения они оформляют предварительным договором.

В соответствии п. 3 ст. 399 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. На практике описать предмет достаточно трудно, поскольку индивидуализация объекта в договоре осуществляется на основании характеристик, установленных ориентировочно, подсчитанных согласно проектной документации, а не на основании фактических данных. Поэтому в случае возникновения споров, данный договор может быть признан судом незаключенным, в частности, если фактическая площадь будет отличаться от ориентировочной.

Пример: решение хозяйственного суда г.Минска

Первоначально стороны описали предмет предварительного договора как …часть административного здания (со вспомогательными помещениями) по адресу… именуемое в проектной документации как объект 20.101. на 9 –м этаже, общей площадью 140.9 кв.м согласно плана административных помещений, являющемуся приложением №1 к договору.
Впоследствии внесли в договор изменения
… административное помещение, находящееся на 9-м этаже капитального строения по адресу… с инвентарным номером…общей площадью 131 кв.м.
Суд признал, что до момента внесения изменений, договор следует считать не заключенным.

5. Особенности приобретения объекта незавершенного строительства.

До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается (п.3 ст.220 ГК).

Единообразного толкования и применения данной нормы в настоящее время не существует. Государственные органы и организации имеют разные мнения относительно правильного описания в договоре объекта незавершенного строительства.

Доктринальное толкование данной статьи изложено в статье доктора юридических наук, профессора, заслуженного юриста Республики Беларусь Каменкова Виктора Сергеевича «Содержание хозяйственного договора» (опубл. в изд. «Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь», 2006, № 10).

В данной статье указано, что в норме, установленной ст. 220 ГК «… нет определения, что любое незавершенное строительством здание или сооружение, которое создается в качестве объекта недвижимости, до момента его завершения является единым строительным материалом.

В данной норме закреплено, что до момента завершения создания недвижимого имущества к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

Таким образом, законодатель определил, что до момента завершения создания недвижимого имущества оно не может являться единым имуществом, в том числе и единым имуществом в виде строительного материала, а является набором строительных материалов (имущества) и у владельца имеется лишь право собственности на конкретные строительные материалы, которые он приобрел для строительства объекта.

При продаже строительных материалов в договоре должны определяться их количество и ассортимент. Это же касается и продажи незавершенного строительством недвижимого имущества как строительных материалов…».

Таким образом, предметом договора купли-продажи объекта незавершенного строительства должны выступать строительные материалы.

Пример оформления договора: «…продавец обязался передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства, согласно Приложению № 1, являющемся неотъемлемой частью данного договора, именуемый «имущество». Приложение № 1 к договору купли-продажи: Перечень материалов, из которых состоит имущество (объект незавершенного строительств, передаваемых в соответствии с договором купли-продажи:
1. Металлические панели из пенополиуретана – 10 шт.
2. Двухстворчатая металлическая дверь – 1шт.
3. Отмостка – 1 шт.
4. Бетон – 200 кг
5. Клей для плитки «Адгезив» - 5 кг.

Некоторые авторы считают, что необходимо оценивать, на какой стадии строительства находился предмет договора в момент его продажи, чтобы иметь возможность рассматривать его либо как набор материалов, либо как иное имущество (в стоимости которого большой удельный вес уже может составлять стоимость работ по его возведению). От этого будет зависеть, была ли необходимость указывать в договоре количество и ассортимент строительных материалов, из которых состояло имущество, отчуждаемое по договору. В большинстве случаев, по мнению многих судей и регистраторов, при заключении сделки с таким имуществом в качестве предмета сделки достаточно указать незавершенное незаконсервированное капитальное строение, его адрес, целевое назначение и степень готовности, например: административное здание по адресу: Сурганова, 86, степень готовности - 30% /А.А.Карней «Судебная практика в сфере государственной регистрации недвижимого имущества» (статья размещена в правовой базе «КонсультантПлюс»)./

На практике некоторые судьи разделяют такую точку зрения.

Постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Минской области от 07.02.2008 (дело № 556-6/07).

Статья 220 ГК учитывает специфику объектов и не обязывает участников договоров купли-продажи незавершенного строительства перечислять в договорах весь объем материалов с конкретизацией единицы измерения и цены каждого из них: нормой данной статьи урегулированы лишь правила возникновения права собственности на материалы, из которого этот объект создан.

Двойной позиции, склоняясь больше к мнению Каменкова В.С., придерживается Президиум ВХС, который в п.7 постановления № 82 от 17.12.2007 «Об отдельных вопросах практики применения хозяйственными судами законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» указал, что в силу статьи 220 ГК, пунктов 1, 2 статьи 7 Закона о государственной регистрации недвижимости недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования.

Исключение составляют случаи, когда создание, введение в эксплуатацию, а также изменение или прекращение существования недвижимого имущества имело место до вступления в силу Закона в соответствии с ранее действовавшим законодательством. При этом предметом договора купли — продажи объекта недвижимости, не завершенного строительством и не зарегистрированного в установленном порядке, могут являться материалы и иное имущество, из которого объект создается. Вопрос о наличии в подобном договоре данных, достаточных для конкретизации предмета договора как его существенного условия (часть вторая пункта 1 статьи 402 ГК), должен решаться хозяйственным судом в каждом отдельном случае с учетом всех обстоятельств дела в совокупности.

Поэтому, единой практики о том, что должно быть предметом договора купли-продажи: объект незавершенного строительства или наименование и количество строительных материалов, из которых он состоит в настоящее время не имеется.