Павел Самодумский

Стабильный рост цен на коммерческую недвижимость, имеющий место в последние годы в Беларуси, привлекает внимание не только тех, кто имеет свой бизнес и нуждается в юридическом адресе или дополнительных площадях, платит необоснованно завышенную арендную плату и зависит от «капризов» арендодателя, но и тех, кто непосредственно не имеет отношение к этому сегменту рынка, но задумывается об инвестировании свободных денежных средств.

Значительный объем судебных разбирательств, связанных с признанием сделок по купле-продаже недвижимости ничтожными, недействительными, незаключенными и т.д., говорит о том, что рынок недвижимости в Беларуси не совсем прозрачен и чист. Известный чилийский экономист Де Сото указывал, что собственность не может генерировать капитал, если она не является юридически бесспорной /De Soto H. The Mystery of Capital /London, Bantam Press, 2000 г. -243 с./.

Так что же должен предпринять потенциальный приобретатель недвижимости, чтобы ее впоследствии не потерять, избежать двусторонней реституции и не получить назад обесцененных денег, не выплачивать штрафов и не узаконивать самовольное строительство, не судиться, да и попросту зря не потратить время и деньги.

1. Необходимо точно знать кто продавец и какие у него полномочия. В частности, следует обратить внимание на правовое состояние, организационно-правовую форму, полномочия по распоряжению имуществом и т.д.

Если продавцом является юридическое лицо, всегда правильно проверить полномочия лица, которое заключает договор. Для этого достаточно посмотреть как минимум учредительные документы и законодательство. В Уставе может быть записано, что директор общества распоряжается недвижимым имуществом общества после согласования с общим собранием, отчуждение имущества общества директор производит только с согласия общего собрания. Поэтому договор, заключаемый одним директором, в таком случае, может быть признан недействительным, поскольку имеет место превышение лицом полномочий, предусмотренных учредительными документами, что является основанием для такого признания независимо от того, знала ли другая сторона по сделке об указанных ограничениях.

Пример - решение Хозяйственного суда Брестской области от 20.03.2006 (дело N 51-4/2006).

Между ИП и директором ООО подписан договор купли-продажи здания. Согласно Устава ООО директор общества распоряжается имуществом общества после согласования с общим собранием, отчуждение имущества общества директор производит только с согласия общего собрания. Заключение договора купли-продажи здания произведено директором без согласия на это собрания участников данного общества. Суд признал договор недействительным, поскольку превышение лицом полномочий, предусмотренных учредительными документами, является основанием для такого признания независимо от того, знала ли другая сторона по сделке об указанных ограничениях.

Помимо этого, отчуждение обществом недвижимости может являться крупной сделкой т.е. сделкой, влекущей отчуждение хозяйственным обществом имущества стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов балансовой стоимости активов этого общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении такой сделки. Крупные сделки хозяйственного общества могут совершаться по решению общего собрания его участников, если учредительными документами принятие такого решения не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) этого общества.

В случае возникновения сомнений на практике рекомендуется требовать от продавца дополнительную справку, что отчуждение недвижимости не является крупной сделкой.

Так в случае, если продавец владеет имуществом на праве хозяйственного ведения, то унитарное предприятие, государственное объединение не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (п.3 ст.276 ГК). Что же касается отчуждения государственной собственности, то необходимо помнить, что отчуждение зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений, стоимость которых превышает 10 тысяч базовых величин осуществляется по решению Президента, а если менее указанной суммы, то по согласованию с Советом Министров (Указ Президента Республики Беларусь от 14.09.2006 N 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом»).

В случае, если продавец находиться в стадии ликвидации, то с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица (п.3 ст.58 ГК). Таким образом, с момента создания ликвидационной комиссии, директор утрачивает полномочия руководителя соответствующего юридического лица и не вправе совершать от его имени юридически значимые действия, в том числе распоряжаться денежными средствами предприятия.

Специальные условия по распоряжению недвижимым имуществом законодательство предъявляет к юридическим лицам, находящимся в стадии банкротства.

Согласно ст. 103 Закона «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» крупные сделки и сделки, в отношении которых имеется заинтересованность управляющего, заключаются им только с согласия кредиторов или комитета кредиторов после уведомления об этом хозяйственного суда.

К крупным сделкам относятся сделки, влекущие распоряжение недвижимым имуществом или иным имуществом должника, балансовая стоимость которого на момент заключения сделки превышает двадцать процентов балансовой стоимости активов должника (часть 4 ст. 103 Закона).

Часть 7 ст. 103 Закона гласит, что сделка, совершенная в нарушение положений настоящей статьи, признается недействительной.

Пример – решение хозяйственного суда Витебской области от 30.12.2003

1 ноября 2002 года общество с ограниченной ответственностью "Б", находясь в стадии банкротства, передало в аренду обществу "В" помещение, расположенное в здании по адресу: г.Полоцк, ул. Ш без согласия собрания кредиторов. Поскольку передача в аренду помещения относится к категории крупных сделок, а договор аренды заключен без согласия собрания кредиторов, то такую сделку следует признать недействительной. Довод управляющего общества с ограниченной ответственностью "В" о том, что передача недвижимости в аренду не является реализацией права распоряжения имуществом не принят судом во внимание, так как правомочие распоряжения - это юридически обеспеченная возможность определять судьбу имущества. Осуществление этого правомочия может повлечь прекращение права собственности или изменение правоотношения (например как в случае сдачи имущества в аренду).