Прочитать на TUT.BY

Можно ли "узаконить" самовольно построенное здание? Как согласовать самовольную перепланировку или реконструкцию жилого или нежилого помещения? Какие проблемы возникают с приемкой в эксплуатацию, с государственной регистрацией создания построенных объектов недвижимости? На эти и другие вопросы в эфире "Буквы Закона" авторской программы Дениса Алейникова, старшего партнера Юридической группы "АргументЪ"ответила Ольга Хоружко, начальник отдела регистра №1 Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру.

Ольга, давайте начнем с такого вопроса от пользователя: "С интересом прочитал анонс, и задам самый простой вопрос: какое отношение ко всем этим проблема имеет специалист агентства по государственной регистрации и земельному кадастру? Ведь все это решается не в агентстве, а в администрациях районов". Что скажете на это замечание?

Дело в том, что государственная регистрация – это последняя, заключительная стадия всего процесса осуществления строительства, перепланировок, реконструкций. Часто случается так, что пройдя все до этого этапа, на стадии государственной регистрации оказывается, что где-то что-то забыли, недосмотрели, составили не так документы, и в итоге невозможно совершить регистрационные действия и внести сведения об объекте недвижимости в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. А ведь в соответствии с Законом Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" недвижимое имущество считается созданным или измененным именно с момента государственной регистрации. Мне кажется, для того, чтобы не сталкиваться с проблемами на самой последней стадии, стоит поговорить об этом сейчас именно со специалистами по государственной регистрации, которые и принимают решения о возможности совершения регистрационных действий либо о невозможности их совершения в связи с нарушением требований законодательства. 

Читал сегодня форум, и понял, что самый наболевший вопрос – можно ли узаконить самовольное строительство (перепланировку). 

Статьей 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусмотрены возможные последствия самовольного строительства. При самовольном строительстве на самовольно занятом земельном участке, либо на земельном участке, используемом не по целевому назначению, местным исполнительным и распорядительным органом принимается решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель. В иных случаях местный исполнительный и распорядительный орган может вынести, в том числе, решение о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке.
С точки зрения жилого фонда и практики, которая есть на сегодняшний день в агентстве, решения местными исполнительными органами об "узаконивании" принимаются, регистрация осуществляется – это возможно. Главное, знать куда обратиться, какой орган имеет право выносить решения. После этого, естественно, необходимо подать соответствующее заявление в организацию по государственной регистрации.

Хорошо, давайте на примере, люди сделали ремонт в квартире с самовольной перепланировкой. Куда им обращаться изначально и впоследствии?

После осуществления самовольной перепланировки в Минске нужно обращаться в агентство по государственной регистрации с заявлением о проведении проверки характеристик помещения и изготовления ведомости технических характеристик. Ведомость – это документ, в котором наглядно отражаются все осуществленные перепланировки. На основании этого документа и заявления гражданина администрация района после согласования всех органов государственного надзора (МЧС, санстанция и т.д.) выносит решение о принятии квартиры в эксплуатацию и разрешении осуществления государственной регистрации ее изменения. 

По ряду вопросов решение выносит горисполком. Но это касается только очень серьезных случаев (например, присоединение лоджий и балконов, включение их в состав площади квартиры). По всем остальным вопросам – снос и установка перегородок, дверные проемы – все это входит в компетенцию администраций районов. Их решений достаточно для того, чтобы зарегистрировать изменения квартиры.
С этим решением гражданин приходит в агентство, по его заявлению готовится технический паспорт и осуществляется регистрация изменения его квартиры, все ее характеристики в таком виде вносятся в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. 

На практике распространена ситуация, когда юридическое лицо начинает офисное помещение подготавливать под нужды своего бизнеса, устанавливает различные перегородки, и в конечном итоге получается совсем другое помещение. Можно ли юридическому лицу впоследствии согласовать такое самовольное изменение нежилого помещения? Отличается ли чем-то порядок от согласования перепланировки гражданами?

Процедуры, в принципе, похожие. Но если в результате этих перепланировок произошло изменение функционального назначения помещения – например, строили офисное помещение, а получили склады, - тогда принятие решения о согласовании принадлежит горисполкому. Если и строили, и получили офисное помещение, то согласование относится к компетенции администрации того района, где находится помещение. Процедура такая же: заказывается ведомость технических характеристик, юридическое лицо обращается в администрацию, все заинтересованные ведомства согласовывают, полномочный местный исполнительный и распорядительный орган выносит решение, мы регистрируем. 

Есть понятие "перепланировка", а есть понятие "реконструкция". В чем различие между этими понятиями на сегодняшний день?

Перепланировка и переустройство – это термины, которые относятся только к жилым помещениям в многоквартирных жилых домах. Они содержатся в постановлении Совета министров от 21.12.2006 №1805. Во всех строительных нормативно-правовых документах, которые издает Минстройархитектуры, используются термины "реконструкция", "ремонт". Я бы рекомендовала, в первую очередь, отталкиваться от нормативных правовых актов, которые приняты Минстройархитектуры. Там прописано, что реконструкция – это совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению зданий, сооружений, коммуникаций, их частей (включая отдельные помещения) и (или) связанных с изменением их основных технико-экономических показателей, а также работы по модернизации зданий, сооружений, коммуникаций. Наиболее яркими признаками реконструкции являются изменение функционального назначения объекта, изменение его объема. 

Есть еще термин "модернизация". Модернизация является упрощенным видом реконструкции, который не влечет изменение объема здания или помещения и всегда осуществляется в существующих габаритах объекта недвижимости. Решение о разрешении регистрации самовольной модернизации может выносить администрация района. Решение о возможности регистрацию самовольной реконструкции в более широком смысле слова, то есть, надстройки этажа, пристройки, принимает горисполком. На это надо обращать внимание, чтобы понимать, какой орган должен выносить решение по этому вопросу. 

Если юридическое лицо над своим сооружением сделало надстройку без согласования в установленном порядке, речь как я понимаю, идет о самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества. Можно ли согласовать подобную самовольную реконструкцию? 

Практика такая есть, решения выносятся. Понятно, что перед вынесением решения городским исполкомом придется пройти экспертизу несущих конструкций. За самовольное строительство предусмотрена административная ответственность. После уплаты штрафа исполком может принять решение о приемке в эксплуатацию либо об устранении этих изменений.

А если, например, юридическое лицо самовольно построило здание на собственном участке? Например, юридическому лицу предоставлено три гектара для строительства и обслуживания одного здания, а оно построило на нем два. Сможет ли оно "узаконить" второе здание?

Некоторые шансы есть. Обязательное условие – это соблюдение градостроительных и строительных норм, от чего все и будет исходить. В таком случае лицо, которое осуществило самовольную постройку, вправе обратиться в суд за признанием права собственности на нее. Если это ходатайство будет удовлетворено и такое решение будет вынесено, то оно будет являться основанием для принятия местным исполнительным органом решения о предоставлении земельного участка либо об изменении целевого назначения существующего участка. 

Если гражданин построил самовольное строение на принадлежащем ему земельном участке, процедура получения разрешения будет такой же?

Да, процедура абсолютно одинакова для всех. В судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, если это связано с использованием земельного участка не по целевому назначению. Если же самовольное строительство осуществлено без получения необходимых разрешений либо без проектной документации в случаях, когда она необходима в соответствии с законодательством, или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, исполком может принять решение о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке, либо о сносе такой постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования состояние, либо о приведении самовольной постройки в прежнее состояние.
Сначала нужно получить ведомость технических характеристик, чтобы понимать, объект с какими характеристиками, нужно пытаться "узаконить". Наши специалисты зафиксируют факт строительства, опишут его технические характеристики. Затем нужно обращаться в администрацию соответствующего района. Необходимо отметить, что самовольное строительство является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность.

Давайте поговорим о строительстве, которое осуществляется в соответствии с законом. На сегодняшний день возникает ряд проблем с приемкой объектов в эксплуатацию. И проблемы эти нередко выявляются только на стадии предоставления документов в агентство по государственной регистрации. Какие основные проблемы возникают у застройщиков – юридических лиц, индивидуальных предпринимателей – на этапе ввода объекта в эксплуатацию? Что нужно делать иначе, чтобы этих проблем не возникало?

Обобщая имеющуюся в Минском городском агентстве практику, можно дать несколько рекомендаций, во-первых, по соблюдению сроков назначения комиссии и утверждению акта. Комиссия по приемке объекта должна назначаться не менее, чем за 30 дней до приемки. За это время она должна работать, в том числе, направлять извещения о том, что планируется приемка в эксплуатацию этого объекта в органы государственного надзора. Заключения этих органов обязательно должны быть получены до подписания акта – это массовая проблема: сначала не обратились, не получили это заключение, а сделать это "задним числом" невозможно. Единственный вариант при несоблюдении такого порядка – отменять приемку в эксплуатацию, назначать комиссию заново и проходить весь этот процесс снова. 

Еще одно распространенное нарушение – несоблюдение сроков утверждения акта. В законодательстве (сейчас это ТКП 45-1.03-59-2008 "Приемка законченных строительством объектов. Порядок проведения") четко прописано - 15 дней от даты подписания до даты утверждения. При несоблюдении этого срока объект считается не принятым в эксплуатацию. 

Зачастую бывает, что в процессе работы комиссии меняется ее состав. Акт составляется заранее, а потом оказывается, что фамилии указаны одни, а подписи стоят другие. Регистратор, который принимает документы, элементарно сравнивает состав комиссии с составом подписей. Несоответствие этого является основанием для отказа в регистрации. Поэтому если вносятся изменения в состав комиссии, то это нужно отражать и на первой странице акта.

Иногда при составлении акта используют корректор. Использование таких механизмов при заполнении акта приемки в эксплуатацию просто недопустимо. В законе о государственной регистрации есть такое требование к документам: они не должны иметь неоговоренных исправлений, дописок, не должны быть составлены с нарушением правил делопроизводства. Если зачеркнутое тонкой чертой и исправленное можно оговорить, то после использования корректора такая возможность отпадает. Поэтому делать так не надо. 

Нужно заполнять все пункты акта, в том числе, и сметную стоимость строительства – от этого зависит оценка. Для жилых домов заменить заполнение этой графы может предоставление отдельной справки о сметной стоимости строения. Если какой-то пункт не относится к объекту, можно ставить прочерки, но убирать пункты из утвержденной Минстройархитектуры формы акта приемки объекта в эксплуатацию нельзя. 

С введением в действие нового Технического кодекса по приемке в эксплуатацию, появилось положение, по которому Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды должно давать заключение по всем объектам, независимо от того, что там было – мелкий ремонт или серьезная реконструкция. 

Иногда возникают проблемы с отсутствием заключения Департамента государственной инспекции труда. Если в вводимом в эксплуатацию объекте есть рабочие места, то это заключение должно быть. 

То есть, если забыли получить хотя бы одно заключение, приходится отменять приемку объекта и проводить ее снова?

Да. Объекты, при приемке в эксплуатацию которых были допущены такие нарушения зарегистрированы быть не могут.

На этапе, когда документы подаются в агентство по государственной регистрации, не было ли у вас случаев, когда вы обнаруживаете, что объект построен в разрез с целевым назначением земельного участка? 

С целевым назначением есть одна особенность. Такого, чтобы строили абсолютно не с той целью, для которой предоставлялся земельный участок, в практике не встречалось. Единственное, что бывает – участок предоставляется для строительства объекта. Завершение строительства, то есть, акт приемки в эксплуатацию, – это исчерпывающий фактор этого назначения. Государственная регистрация создания такого объекта возможна только после того, как целевое назначение земельного участка изменится и будет определено как "земельный участок для эксплуатации объекта". Об этом тоже нужно помнить, и до того, как обращаться в агентство с заявлением о государственной регистрации создания законченного строительством объекта, нужно обращаться в Мингорисполком с ходатайством об изменении целевого назначения земельного участка: участок был "для строительства", а должен стать "для эксплуатации". Единственное исключение составляют случаи, когда объект строится пусковыми комплексами: огромное здание вводится по частям – в таком случае участок предоставляется для строительства, и целевое назначение можно не менять до тех пор, пока объект не будет принят в эксплуатацию в целом. 

Допустим, участок предоставлен для строительства и эксплуатации торгового центра. Организация зарегистрировала торговый центр, целевое назначение земельного участка не поменяла, и собирается построить еще одно здание на этом земельном участке – допустим, спортивный комплекс. Вправе ли она это сделать?

Она не сможет даже получить разрешение на строительство без изменения целевого назначения этого участка. 

Всего участка, или стоит выделить часть (сформировать новый участок)?

Все зависит от размера участка. Если для эксплуатации существующего здания достаточно участка в меньшем размере, то, естественно, часть этого участка изымут и предоставят этой организации для других целей. Будет разработан проект, осуществлено строительство, принято в эксплуатацию. 

Отмечу еще один момент по поводу земельных участков. Когда цель строительства – это возникновение долевого права собственности, регистрация не может быть осуществлена до того, как не будет решен вопрос с тем, чтобы земельный участок тоже был в долевом пользовании или долевой аренде. Тогда осуществляется одновременная регистрация и участка, прав на него, и здания, прав на него. Подчеркиваю, речь идет о долевом праве на здание. 

Может сложиться ситуация, когда привлекали дольщиков, но строили для них конкретные помещения. Здесь такое положение не работает. Здесь участок был у застройщика для строительства и эксплуатации, и нет препятствий для регистрации помещений. В последующем участок должен быть предоставлен товариществу собственников, а в случае, если в здании не более 5 собственников помещений и они решили управлять недвижимым имуществом непосредственно – то этим субъектам на общем долевом праве.

Давайте ответим на вопросы наших пользователей:

Пользователь спрашивает: "Действует ли до сих пор постановление Мингорисполкома о запрете остекления лоджий?"

Нет, такое постановление не действует. Более того, сейчас эту процедуру можно осуществлять по согласованию с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства. Не нужны разрешения, разработка проекта.

Пользователь спрашивает: "В квартире по проекту есть два встроенных шкафа, они отражены в техпаспорте квартиры. Где-то читал, что даже снос этих еще советских шкафов надо согласовывать с архитектором района. Так ли это? Какие документы надо оформлять и куда подавать для переноса встроенного шкафа?"

По действующей Инструкции по технической инвентаризации, которой руководствуется агентство в своей работе, разборка встроенных шкафов относится к незначительным изменениям. По результатам такого обследования изготавливается технический паспорт, так как такие работы влекут незначительные изменения площади квартиры. 

Пользователь спрашивает: "Можно ли обложить деревянный дом кирпичом, ни с кем не согласовывая?"

Придется расстроить пользователя: не согласовывая ни с кем такой процедуры выполнять нельзя. Это реконструкция в чистом виде. Для частных домов разрешение на такую процедуру дает администрация района с последующей приемкой в эксплуатацию.

Пользователь спрашивает: "Строится квартира с возможностью свободной планировки (в монолитном доме). Какова схема действия для проведения перепланировки? Необходимо ли ее где-то согласовывать? Если перепланировка затронет балкон (конструкция позволяет удалить кирпичную стену и поставить пакеты от пола до потолка), в какой инстанции согласовывать такое изменение?"

Если гражданин до ввода дома в эксплуатацию уже знает, какую планировку он хочет, и оговаривает это с застройщиком, то застройщик вносит изменения в проектно-сметную документацию, и дом вводится в эксплуатацию уже с планировкой квартиры. Если при сдаче дома в квартире нет ничего, кроме опорных колонн, то разрешение на любую перепланировку дает администрация района. 

По поводу сноса кирпичной стены: я так понимаю, речь идет о стене, которая разделяет комнату и балкон. Если эту стену сносить и ставить раздвижные двери, пакеты, то достаточно согласования администрации района. Если лоджия или балкон будет присоединяться к территории квартиры и это будет отапливаемое помещение, то это входит в компетенцию горисполкома. 

Реально ли согласовать это в горисполкоме? Есть прецеденты?

При разработке соответствующей документации и получения всех необходимых разрешений такое возможно.

Пользователь спрашивает: "Зачем нужно согласовывать с чиновниками обустройство мансарды в частном доме? Зачем за разрешение обустроить мансарду нужно еще что-то платить? Из каких соображений вырастают цены на разрешительные услуги?"

По поводу роста цен от комментариев воздержусь, поскольку это не относится к компетенции агентства. Задавая вопрос по поводу согласования обустройства мансарды в частном доме, я так понимаю, пользователь апеллирует к праву собственности: мол, раз мое – что хочу, то и делаю. Но есть законодательство, которое необходимо соблюдать. Более того, чердак никогда не учитывается при подсчете площади дома, там никто не живет, не ходит, нет угрозы обрушения. Мансарда – это жилые комнаты, отопление, постоянное нахождение людей, и, естественно, такие работы очень сложно сделать гражданину самовольно, не обладая специальными познаниями, и ничего при этом не нарушив. Для этого и введена процедура согласования проекта и контроля за его соблюдением. 

Пользователь спрашивает: "Мы решили сделать перепланировку в квартире, а именно: снести стенку (не несущую), вместо нее воздвигнуть другую на другом месте, а также увеличить площадь санузла за счет коридора (эти изменения допускаются всеми нормами). Как положено, получили разрешение администрации района на эти работы, заказали проект в проектной мастерской. После чего мы что-то делали сами, на некоторые работы привлекали бригады либо отдельных мастеров. Сейчас услышали, что для внесения изменений в техпаспорт нужно будет предоставить письменные договоры на осуществление всех работ, а мы их не заключали. Сможем ли мы внести изменения в техпаспорт и регистрационное удостоверение на право собственности, если у нас есть разрешение администрации и проект на эти изменения, будет акт ввода с участием представителей администрации, но не нет договоров на выполненные работы?"

По указу №200, которым руководствуется агентство при совершении административных процедур по заявлениям граждан, для регистрации изменения квартиры нужен акт приемки в эксплуатацию. То, о чем пишет пользователь, видимо, связано с тем, что в акте приемки в эксплуатацию оговорено, какие документы являются неотъемлемым приложением. Если среди таких документов есть договоры, то агентство их запросит в администрации района. Если такой формулировки в акте не будет, то агентство осуществит регистрационные действия, не направляя никаких запросов. 

Если таких договоров у человека нет, что ему делать?

Если администрация района при составлении акта указывает, что они являются неотъемлемой частью, значит, они есть. Если ничего не пишут, значит, мы их не запрашиваем. Для техпаспорта договоры вообще не нужны. 

Любая перепланировка должна заканчиваться актом приемки в эксплуатацию этого помещения. Кто назначает эту комиссию?

По квартирам в любом случае, независимо от владельцев, комиссию назначает местный исполнительный орган. 

Пользователь спрашивает: "В двухкомнатной квартире с двумя остекленными по планировке лоджиями увеличили кухню за счет одной лоджии. Как узаконить перепланировку?"

Шансы есть, но относится такое "узаконивание" к компетенции Минского городского исполнительного комитета. Нужно получать ведомость технических характеристики, обращаться за решением о регистрации изменения квартиры. 

Пользователь спрашивает: "У пачатку 2000-х гадоў мы замянілі ў кватэры падлогу (ліноліюм на плітку і ламінат), з тых часоў ніякіх скаргаў ад суседзяў знізу не было, гукаізаляцыя, наадварот, палепшылася. Разам з тым, грукат суседзяў зверху, у якіх дагэтуль ляжыць "родны" ліноліюм, мы з кожным годам чуем усё мацней і мацней. У такіх абставінах, ці мае права ЖЭС патрабаваць ад нас вярнуць падлогу ў праектавы стан?"

Этот вопрос не относится к компетенции территориальных организаций по государственной регистрации. С точки зрения технической инвентаризации, это не является перепланировкой или существенным изменением, относится к незначительным. Если при обследовании таких квартир будет установлен факт изменения материала пола, по результатам будет выдан технический паспорт. 

Якая дзяржаўная ўстанова займаецца поўным узаконьваннем перапланавання менавіта падлогі?

Организация, о которой я хочу сказать, оказывает гораздо более широкий спектр услуг. Это Республиканское дочернее унитарное предприятие "Государственное риэлтерское агентство", дочернее предприятие Минского городского агентства. Одним из направлений их деятельности является, в том числе, оказание помощи при "узаконивании" перепланировок. 

Пользователь спрашивает: "Проживаю в блокированном жилом доме недалеко от Национальной библиотеки. Мой сосед, занимающий высокую должность в одной из структур, сделал пристройку к своему дому, официально узаконил ее. Причем, занял часть территории, которая по акту о землепользовании принадлежит мне. Подскажите, пожалуйста, куда мне обратиться, чтобы восстановить справедливость? Возможно ли заставить его снести с моего участка построенную им капитально несущую стену или, возможно, хотя бы заставить его выплатить мне компенсацию за занятые квадратные метры?"

Это вопрос из области традиционных заблуждений. Люди, которые живут в блокированных домах, часто полагают, что они живут в собственной квартире и им принадлежит участок. Когда обращаемся к документам, оказывается, что живут они в доме, который находится у них в долевой собственности, для обслуживания этого дома предоставлен один участок, тоже на долевом праве. И то, о чем говорит пользователь, очень похоже на изменение порядка пользования. Сосед, который осуществил пристройку, занимался ее регистрацией, платил за это деньги – это допускается. Возможно, что такая перепланировка повлекла необходимость в изменении порядка пользования земельным участком. Порядок пользования не относится к объектам государственной регистрации, устанавливается он либо соглашением сторон, либо судебным постановлением. 
О нарушении законодательства можно говорить только в том случае, если в собственности каждого соседа находится зарегистрированная квартира в блокированном доме, и для обслуживания каждой квартиры был предоставлен самостоятельный земельный участок. Для выяснения этого вопроса необходимо обратиться в землеустроительную службу Мингорисполкома.

Давайте представим, что никто порядок пользования земельным участком не устанавливал. При таких обстоятельствах сосед мог совершить регистрационные действия, то есть, зарегистрировать пристройку, которая находится на другой половине земельного участка?

Вопрос заключается как раз в условности, потому что доля в пользовании есть везде, в каждом квадратном сантиметре земельного участка, она не делит участок на две половины. Поэтому нельзя сказать, что кто-то захватил участок своего соседа и построил свою пристройку. 

Пользователь спрашивает: "Чем отличается прекращение права на участок и изъятие земельного участка. Возможно ли прекращение права без изъятия?"

Для ответа на этот вопрос нужно привести определение земельного участка – это часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями). При прекращении права на земельный участок его границы остаются, целевое назначение остается, а право исчезает. При изъятии земельного участка он, по общему правилу, "исчезает" и становится частью земель Республики Беларусь. И, конечно же, прекращение права на участок без его изъятия возможно.

Пользователь спрашивает: "Мой тесть на двоих с братом получил в Минском районе (д. Дефоренция, около Вячи) в наследство участок земли с деревянным домом, сараем, гаражом и баней. брат пять лет назад умер - его права на наследство перешли дочери, то есть племяннице тестя. участок 24 сотки - по 12 каждому. не приватизирован. все строения стоят на той половине, которая по общей договоренности была давно отдана тестю. то есть половина участка племянницы пуста. Тесть теперь прописан и проживает там, в старом доме. Участок его ухожен, посажены деревья, огороды. участок племянницы теперь зарос травой и она приезжает ее только скосить. дом очень старый -- времен послевоенных лет, сарай покосился. тесть принял решение строить новый дом вместо старого - на том же месте. но у племянницы, а она живет в городе, денег нет и она сказала, что участвовать в этом строительстве не будет. И сносить старый дом не хочет - мол, переодеться место есть. и поле травы для отдыха. итак: желание и возможности строить дом у тестя есть там. Где он родился. место есть, но сделать это без разделения участков нельзя. законодательство разделение тоже сделать не позволяет. родственники на глазах становятся врагами. может для родственников в законодательстве надо было оставить возможность разделения участков? Как разрешить эту ситуацию?"

Из того, что пишет пользователь о том, что участок не приватизирован, можно сделать вывод, что он не входил в состав наследственного имущества и в настоящее время право на него владельцами капитального строения не оформлено. Хотя, действительно, в соответствии с Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного указом президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667, раздел земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания одноквартирных жилых домов, не допускается. В отношении же капитального строения можно отметить, что, поскольку оно находится в долевой собственности, распоряжение им осуществляется по соглашению всех его участников, владение и пользование - также по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Эти правила установлены ст.ст. 249 и 250 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Пользователь спрашивает: "У меня участок "для обслуживания квартиры в блокированном доме". Реконструкцию своей части дома делать не целесообразно было. Построили отдельно стоящий дом в глубине участка без разрешительных документов - их никто не дает с таким назначением, а снести "квартиру" нельзя. Есть ли возможность узаконить отдельный дом, какие варианты, какие необходимы документы, порядок действия? Спасибо."

Статьей 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что в случае осуществления самовольного строительства на земельном участке, находящемся в частной собственности или на праве пожизненного наследуемого владения и используемом не по целевому назначению, за лицом, осуществившим самовольное строительство по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если ее сохранение не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Поэтому ключевым моментом для решения Вашего вопроса будет являться соблюдение указанных норм и правил. Признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) и о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

При этом одновременно должен быть в установленном порядке (не самовольно) решен вопрос о сносе Вашей существующей квартиры, поскольку в противном случае будет нарушаться целевое назначение земельного участка.

Что касается порядка действий, то для начала нужно обратиться в агентство по государственной регистрации с заявлением о проведении технической
инвентаризации и изготовлении ведомости технических характеристик. 

Алгоритм последующих действий я бы посоветовала согласовать в администрации района. Государственная регистрация самовольной постройки и предоставленного земельного участка может быть осуществлена на основании Вашего заявления и соответствующих решений местных исполнительных и распорядительных органов. Необходимо только отметить, что в случае, если сохранение Вашей самовольной постройки повлечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, и в удовлетворении Ваших требований судом будет отказано, ее придется снести, причем за Ваш счет.

Пользователь спрашивает: "Живем в квартире блокированного дома. Делали утепление верадны и немножечко пристроили ее. стали пристройку "узаконивать" и оказалось, что не оформлен документ на землю против пристройки соседи не возражают, дали расписки. но писать заявление на оформление документов на землю они отказались. Можно ли без их заявлений оформить документ на землю? Участок мы делить не собираемся, живем общим двором и нас все устраивает. К сожалению, без этого документа мы не можем подвести природный газ, живем с печкой ). помогите найти выход. Спасибо."

Что касается вопроса государственной регистрации доли в праве на земельный участок в случае его предоставления на каком-либо долевом праве Вам и Вашим соседям, то это заявление Вы вправе подать самостоятельно. Это предусмотрено Инструкцией о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23.04.04 № 17.

По вопросу возможности оформления документов на всех предшествующих стадиях (например, при подаче ходатайства о предоставлении земельного участка) без участия Ваших соседей, я бы рекомендовала обратиться в землеустроительную службу Мингорисполкома (пер. Краснозвездный, 12).

Пользователь спрашивает: "Что нужно, чтобы согласовать самовольно застекленный балкон? И в каких случаях застекленные балконы не согласовывают? Наш дом не является памятником архитектуры, обычный старый дом, находится на улице Кальварийской, окна выходят на проезжую часть, без рамы - никак, потому что через полчаса все занавески в доме уже черные от грязи. Готовы заплатить любые штрафы, лишь бы оставили застекление..."

В соответствии с п. 11 Положения о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2006 № 1805 устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий осуществляется по согласованию с местным территориальным органом архитектуры и градостроительства.

Уважаемые Пользователи, данный материал не является юридической консультацией и носит исключительно информационный характер. Предоставление исчерпывающего ответа по конкретной ситуации требует проведения исследования объектов недвижимого имущества и анализа документов.