Прочитать на TUT.BY

Какие договорные схемы придуманы юристами для инвестирования в строительствокоммерческой недвижимости? Выдерживают ли эти схемы проверку судом? Каким "общеизвестным схемам" судебная практика уже сказала "нет"? О каких правовых рисках нужно знать, заключая договор долевого строительства? На эти и другие вопросы в эфире "Буквы Закона", авторской программы Дениса Алейникова, старшего партнера Юридической группы "АргументЪ", ответил специальный гость программы - судья хозяйственного суда Минска Андрей Плотников.

Какие известные в городе объекты недвижимости были так или иначе вовлечены в поле зрения хозяйственного суда Минска?

Перечень объектов длинный, но наиболее значимые в формировании практики и выработки единых подходов для разрешения данной категории дел, а также получившие социальную окраску - это споры при строительстве зданий по улице Коллекторной (застройщик - ЗАО "Пралеска-Сервис"), по улице Платонова (застройщик - ООО "БелстройВетурия"), строительство на территории поселка Солнечный Минского района усадебных домов (застройщик - ОДО "Вигеврострой"), объектов общественно-торгового назначения по улице Немига (застройщик - ОДО "Паркинг"), по улице Кульман (застройщик - ОДО "Тривиум"), жилых домов с административными помещениями в районе улицы Филимонова (ОАО "БелОМО-Строй"). 

Считается, что споры по долевому строительству коммерческой недвижимости, инвестированию при строительстве относятся к категории самых сложных. С чем связаны сложности?

Безусловно, споры, вытекающие из договоров долевого строительства, - наиболее сложная и значимая категория дел. Сложность рассмотрения споров предопределена недостаточным правовым регулированием отношений по долевому строительству. Наиболее системным актом законодательства в сфере долевого строительства стал Указ президента Беларуси от 15 июня 2006 года №396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов" и принятое постановление Совета министров от 14 сентября 2006 года №1207. Данные нормативные акты изданы только в целях защиты инвесторов-дольщиков и совершенствования порядка долевого строительства многоквартирных жилых домов. На долевое строительство коммерческой недвижимости их действие не распространяется. Судебная практика исходит из того, что эти договоры являются непоименованными, смешанными и не предусмотрены действующим Гражданским кодексом. 

Вопрос, который всегда исследовался юристами: можно ли по аналогии применять нормы указа № 396 к строительству коммерческой недвижимости?

Такая точка зрения обсуждалась, и в судебной практике она не получила распространение. Сегодня представляется, что положения указа и постановления Совета Министров могут применяться только к отдельным вопросам, которые не урегулированы в самом договоре. Но ключевым при рассмотрении данной категории дел остается именно договор: именно он регулирует правоотношения сторон и защищенность финансовых интересов, обусловленных обеспечением строительства зданий, помещений за счет привлеченных инвестиций. 

Если это некие договоры, которые не поименованы в законодательстве, то получается, стороны придумывают данные договоры, исходя из принципа свободы договора. А вот если такой договор попадает в суд, как будет суд квалифицировать этот договор, какие нормы права будет применять?

Гражданский кодекс не содержит такого понятия, как договор долевого строительства, но в отношении договора долевого строительства коммерческой недвижимости мы имеем договор, который регулирует целый комплекс отношений между застройщиком и инвестором. Но это не исключает применения общих положений Гражданского кодекса. Причем именно в нормах Гражданского кодекса закреплен принцип свободы договора, который позволяет применять к данному виду договора положения, предусмотренные для регулирования иных институтов гражданских отношений. 

К отношению сторон по смешанному договору и будет применяться правило о договорах, которое содержится в данном смешанном договоре, если это не проистекает из соглашения сторон или существа самого смешанного договора. 

Получается, что на сегодняшний день долевое строительство коммерческой недвижимости, иные формы инвестирования в строительстве коммерческой недвижимости государство никак не регулирует - сплошная свобода договора. С чем вы столкнулись на практике? Какие схемы порождены этой свободой для реализации конкретных строительных проектов?

Для реализации конкретных строительных проектов стороны (застройщики и инвесторы) используют целый ряд инструментов в своих отношениях. Это прежде всего договор долевого строительства, договор о совместной деятельности и предварительный договор купли-продажи. Давая характеристику именно договору долевого строительства, необходимо отметить, что его особенностью является передача в собственность инвестором другому лицу денежных средств и обязательства заказчика по использованию полученных инвестиций на строительство конкретного объекта, который потом передается в собственность инвестору. Это отличает его от предварительного договора купли-продажи, предусматривающего отчуждение объекта в будущем по договору, условия которого изначально оговариваются в предварительном договоре. По договору совместной деятельности (простого товарищества) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для достижения определенной цели - строительства конкретного объекта и последующей его эксплуатации. 

Есть еще такая схема строительства, как "застройщик - инвестор - субинвестор". Сталкивались ли вы с ней?

Буквально недавно прошла такая схема отношений, по которой одна из организаций (ОДО "Вигеврострой") выступила в качестве застройщика, в качестве инвестора привлекла другую организацию (СООО "Хорнбахер и Боль" ), а та в свою очередь - субинвесторов. Субинвесторами выступили граждане и юридические лица. Эти отношения были использованы при строительстве жилых домов усадебного типа в поселке Солнечный Минского района. 

Насколько безопасна для конечного инвестора такая трехзвеньевая схема? Получается, что мы имеем следующую линейку отношений: застройщику должен внести деньги инвестор, а инвестору должен внести деньги субинвестор (конечный правообладатель). Что будет, если субинвестор предоставит деньги инвестору, полностью исполнив свою обязанность по финансированию строительства, но сам инвестор не передаст деньги застройщику? Не возникнет ли при реализации такой схемы риск у конечного инвестора не получить объект недвижимости, даже при надлежащем исполнении всех обязанностей по договору?

Для аналогии приведу сравнение: автомат Калашникова по надежности в лучшую строну отличается от винтовки М-16 меньшим числом деталей в механизме. Соответственно, уменьшение звеньев от инвестора до непосредственного застройщика снижает риск дефектности этой схемы, поскольку сбой в любом звене приведет в лучшем случае к возврату денег без достижения конечного результата, без получения объекта недвижимости, на который эти денежные средства предоставлялись. В худшем случае при такой схеме человек или организация может остаться безо всего.

Вы говорите, что такая схема использовалась при строительстве поселка Солнечный. Там все прошло безукоризненно?

В этой схеме мы столкнулись с проблемой того, что инвестор (СООО "Хорнбахер и Боль") не исполнил до конца надлежащим образом свои обязательства перед заказчиком, несвоевременно проводил финансирование по условиям строительства, что привело в последующем к расторжению этого договора в хозяйственном суде. Участвующие в строительстве граждане (субинвесторы) вынуждены были также через систему общих судов прекратить свои отношения с этим инвестором. В последующем они вступили в прямые отношения "инвестор - заказчик строительства". Фактически в результате того, что хозяйственным судом города Минска был расторгнут договор между СООО "Хорнбахер и Боль" и застройщиком, граждане и смогли в последующем напрямую получить статус инвестора.

На сегодняшний день можно говорить о разнообразии схем, рожденных свободой договора. Есть ли какие-то рекомендации на уровне судебной практики? Какую схему предпочтительно использовать, какие существенные условия договора предпочтительно определить?

Давать рекомендации по применению той или иной схемы суд не вправе.

Определяющим я бы отметил постановление пленума Высшего хозяйственного суда Республики Беларусь №16 от 16 декабря 1999 года "О применении норм Гражданского кодекса, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров". Этот документ наиболее полно отражает общие вопросы, характерные для любого типа отношений, связанных с заключением договоров. 

Вообще, сегодня суть договора долевого строительства, его существенные условия проявляются именно через призму судебных постановлений по конкретным делам: непосредственно при рассмотрении конкретных дел происходит анализ допущенных при заключении договора ошибок, которые и привели к возникновению спора. 

Какие иски на сегодняшний день наиболее часто подаются застройщиками, инвесторами при возникновении споров по договорам долевого строительства?

Делая анализ данной категории дел, можно выделить две группы. Первая - это споры, обусловленные вопросами заключения, изменения и расторжения договоров. Причем из этой категории дел отдельно можно выделить споры, связанные с оценкой правомерности одностороннего отказа той или иной стороны от договора. Вторая группа - это споры, связанные с исполнением договора долевого строительства: вопросы финансирования, передачи документов, оформления собственности. 

Экономический кризис, как ни странно, определил две тенденции по данной категории дел. Например, до кризиса в условиях повышения цен на недвижимость именно застройщики пытались произвести ревизию отношений с инвесторами, расстаться с инвесторами, заключившими договоры и внесшими инвестиции в 2005-2006 году. Цель - привлечь новых инвесторов на условиях цен, сложившихся в 2007-2008 гг. Но после января 2009 года возникла иная тенденция: уже инвесторы пришли в суд с требованием о расторжении договоров с застройщиками, при этом в качестве основания для расторжения договоров они указывали такие причины, как падение цен на рынке недвижимости, увеличение стоимости кредитных ресурсов. Хозяйственным судом указанные основания не были признаны объективными для удовлетворения требований о расторжении договоров. Ведь основной принцип предпринимательства - самостоятельный коммерческий риск.

Хотя бы у кого-нибудь из инвесторов получилось расторгнуть договор после кризиса? Есть у вас такой пример?

Нет, судом было отказано в подобных требованиях. Можно вспомнить дело, связанное с заключением предварительного договора купли-продажи, опосредованно связанного с темой долевого строительства. По предварительному договору купли-продажи сторона внесла часть денежных средств, а в последующем, когда возникла необходимость произвести очередной платеж, сторона отказалась от завершения исполнения своих денежных обязательств и поставила вопрос о расторжении договора по причине падения цен на недвижимость и роста кредитных ресурсов. Истцу было отказано в требовании о расторжении договора именно из позиции принятой на себя ответственности за свой коммерческий риск. 

Юристов, которые занимаются правовым сопровождением инвестиций в строительство, всегда интересовал вопрос, на каком основании можно предоставить деньги по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости? Ведь по этому договору никакие товары (работы, услуги) не реализуются. Исходя из того, что предмет этого договора - только соглашение о заключении договора в будущем, дискуссионным является и вопрос предоставления задатка. Каким образом можно тогда финансировать строительство?

Правильно вы отметили то, что по предварительному договору достаточно проблематично предоставить свои денежные средства застройщику. В ряде случаев именно предварительный договор, содержащий в себе обязательства по предоставлению денежных средств застройщику на конкретные цели, фактически признавался договором долевого строительства с применением соответствующих последствий. Вопрос предоставления денежных средств в виде задатка - дискуссионный, и взять на себя ответственность за дачу стопроцентных рекомендаций я бы не отважился. 

К чему могут апеллировать инвесторы/застройщики для того, чтобы расторгнуть договор, отказаться от него?

Общие основания расторжения инвестиционных договоров определяются общими правилами прекращения обязательств и расторжения договоров. Так, в силу статьи 420 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по соглашению сторон, может быть расторгнут судом, а также допускается односторонний отказ от договора, если это предусмотрено его условиями и законодательством. Относительно расторжения договора при существенном его нарушении таковыми следует признать нарушения, которые влияют и делают невозможным его исполнение. В частности, существенным нарушением договора будет то, что застройщик своевременно не приступил к строительству объекта, что влечет за собой просрочку в окончании строительства; нарушения условий договора относительно обязательств по получению проектно-сметной, иной необходимой разрешительной документации от местных исполнительных органов. Застройщик может поставить вопрос о расторжении договора, если инвестор не вносит деньги: неплатежи являются самым главным основанием для расторжения данных договоров.

Мне кажется, что неплатежи - это вопрос достаточно оценочный. Неплатежом можно признать просрочку в год, неплатежом можно признать просрочку в день. Были ли в практике хозяйственного суда Минска такие случаи, когда вы видите, что, подавая иск о расторжении договора, застройщик формально прав, но по-житейски - нет? Допустим, была просрочка на один-два дня, и в соответствии с договором требование о расторжении правомерно. Но исходя из сущности хозяйственных правоотношений, вы видите, что его волеизъявление направленно совершенно на другое: расторгнуть данный договор, продать уже готовый объект иному лицу. Как будет суд реагировать на такую ситуацию? 

Безусловно. Хозяйственный суд оценивает по совокупности все обстоятельства, и его задача - обеспечить разрешение спора с учетом интересов обеих сторон. Если мы видим такое поведение застройщика, видим, что просрочка составляет месяц-два, однако в период исполнения договора никакие претензии со стороны застройщика не выдвигались, платежи вносились по первому же требованию, то в этом случае хозяйственный суд может отказать в иске и расторжении договора. В данном случае застройщик может использовать другие механизмы воздействия на инвестора - например, получение неустойки за просрочку платежа. 

Но у суда должно быть материально-правовое основание для отказа. Что вы использовали в качестве правового основания?

Объективная и полная оценка поведения сторон. Статьей 7 Гражданского кодекса закреплено, что основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются также и действия сторон.

Всем уже набила оскомину известная ситуация вокруг "Террастройинвеста", когда различными лицами осуществлялась двойная продажа квартир путем заключения нескольких договоров долевого строительства на один и тот же объект. Есть ли прецеденты двойных продаж в практике долевого строительства коммерческой недвижимости?

Хозяйственный суд также не оказался в стороне от двойных продаж на рынке недвижимости. В той или иной мере эти вопросы периодически возникают в суде за последние 15 лет. Можно вспомнить споры по многоквартирному дому по адресу: улица Мирошниченко, 21 в г.Минске, в котором практически каждая квартира прошла через схему двойной продажи юридическим и физическим лицам. Недавний случай - общество "Вазор Строй" вступило в качестве заказчика в отношения с обществом "АРС Инвест" на долевое строительство шести квартир в жилом доме по улице Одинцова. В ходе исполнения строительства заказчик в одностороннем порядке поставил вопрос об увеличении стоимости строительства, но поскольку инвестор его предложение не принял, он в одностороннем порядке заявил об отказе договора и продал четыре квартиры (входящие в предмет долевого строительства) физическим лицам. При этом судом уже была установлена неправомерность одностороннего отказа от договора долевого строительства с инвестором. Суд удовлетворил требования инвестора о понуждении к выполнению договора долевого строительства, в том числе путем реальной передачи инвестору квартир. Спор завершился тем, что в отсутствие возможности передать спорные квартиры в последующем застройщик предоставил иные квартиры инвестору. 

Хозяйственный суд рассматривает вопросы между юридическими лицами, вытекающие из отношений строительства. Но, как мы понимаем, за юридическими лицами в качестве инвесторов могут стоять и граждане. Как часто интересы граждан страдали и могли пострадать из-за того, что шли судебные склоки между юридическими лицами - участниками долевого строительства?

В практике хозяйственного суда возникают вопросы, связанные с интересами граждан, и данная категория дел получает статус социально значимых. Хозяйственный суд просчитывает те или иные последствия принимаемых постановлений в целях исключения возможности причинить ущерб интересам граждан. Просчитывается каждый шаг. 

Какие примеры можно привести, чтобы граждане понимали, какие ситуации возникали и к каким ситуациям нужно относиться осторожно?

Примером может служить последняя серия дел, связанная с отношениями по строительству в поселке Солнечный в Минском районе. Именно граждане оказались крайними в этих отношениях, поскольку пока шел спор между двумя организациями, строительство не продолжалось, отодвигались сроки передачи объектов гражданам, которые внесли собственные денежные средства. Только максимально быстрое разрешение хозяйственным судом этого спора фактически позволило продолжить строительство. 

Бывают ли ситуации, когда творчество юристов, основанное на свободе договора, приводит к тому, что, заключив договор и получив конфликт по данному договору, стороны приходят в суд, а суд говорит: данный договор не является заключенным, или данный договор является ничтожным?

У нас нет отдельной категории дел по признанию договора незаключенным. Сегодня данные обстоятельства могут устанавливаться судом только при разрешении каких-то иных споров с применением последствий незаключенности договора. Вопрос о незаключенности договора возникает в условиях недостаточно четкой определенности самого предмета договора, того, что имели в виду стороны, что они желали получить в конечном итоге и какой объект недвижимости должен перейти в собственность инвестора. То есть в договоре изначально не заложены четкие исходные данные. Прежде всего, необходимо руководствоваться действующей проектно-сметной документацией, но хорошо, когда она есть на этапе заключения договора, когда можно четко определить объект недвижимости, исходя из проектно-сметной документации. Когда же проектно-сметная документация еще не разработана, именно на этом этапе в отношениях между инвестором и застройщиком могут возникнуть вопросы, связанные с определением предмета договора. Поэтому если данный договор долевого строительства заключается в отсутствие проектно-сметной документации, это может предопределить в последующем возможность споров, связанных с заключенностью о договора. 

Иногда творчество сторон приводит к тому, что договор в итоге не соответствует требованиям действующего законодательства, а в силу статьи 169 Гражданского кодекса это является основанием для признания факта ничтожности договора безотносительно к тому, было это предметом самостоятельного требования или нет. Например, был случай, когда при рассмотрении дела о расторжении договора долевого строительства было выяснено то, что заказчик передал инвестору функции заказчика. Договор был заключен на строительство мансардного этажа в общежитии, и в силу закона об архитектурной и строительной деятельности именно местный исполнительный орган может в публичном порядке наделить застройщика соответствующими функциями по разработке проектно-сметной документации, получению разрешения на проведение проектно-изыскательских работ. Передача функций, которая не может быть осуществлена по соглашению сторон, предопределила в последующем установление факта ничтожности сделки. Ничтожность сделки не порождает юридических последствий, кроме, например, реституции - приведения сторон в первоначальное состояние. 

Какие еще дефекты могут повлечь признание договора незаключенным?

Это такие вопросы, которые иногда не получают четкого и понятного урегулирования в самом договоре: вопросы финансирования строительства, стоимости объекта, размера вознаграждения, подлежащего выплате застройщику. Эти условия признаются существенными сторонами при заключении договора, но в последующем возникают разногласия по пониманию терминологии: стороны имеют различную направленность своей воли, что предопределяет дефектность тех или иных условий, невозможность их истолковать однозначно и четко. Это может касаться и части договора: например, если вы не согласовали только условия по неустойке, то это повлечет отсутствие отдельного соглашения именно по неустойке и не повлияет на реализацию всего проекта в комплексе. 

В основном вопрос, связанный с заключенностью или незаключенностью договора, касается предмета обязательства, поскольку иные условия в той или иной степени можно определить. 

Допустим, по договору строительства строилось административное здание, площадь которого была определена как 5200 метров. Мы знаем, что по ходу строительства могут корректироваться эти размеры и реальная жизнь не совпадает с программой AutoCAD. После обмеров уполномоченной организацией здание получилось площадью 5000 метров. Могут ли возникнуть проблемы с заключенностью такого договора? 

В договоре действительно может быть написано о том, что строится 5200 квадратных метров, а на выходе получается 5000 метров. Суд устанавливает причину возникновения данной разницы. Она может быть очень проста: заключая договор, инвестор и заказчик исходят из норм, действующих в строительстве, где прописан иной порядок измерения площади. Кадастровое агентство уже руководствуется своими правилами, что и может вызвать разницу в площади. Разбежка, как правило, незначительная, порядка трех-четырех метров. Сегодня по договорам, которые проходят через хозяйственный суд, стороны уже описывают данную ситуацию и указывают в соглашении, что ни размер финансирования, ни размер подлежащей передаче площади в итоге не изменяется: сторона получает по акту приема-передачи определенное помещение и не имеет никаких претензий ни в связи с изменением площади, ни в связи с изменением стоимости этой площади. 

По одному из дел, где вопрос был поставлен кардинально применительно к разнице в размере площадей, стороны пришли к соглашению: для того, чтобы договор не был признан незаключенным, они урегулировали свой спор во внесудебном порядке. 

Наиболее распространенная категория споров на сегодняшний день - это споры, возникающие в связи с просрочкой ввода объектов в эксплуатацию. Возникают различные вопросы: и по взысканию убытков, и по взысканию неустойки, и по взысканию процентов. Какие случаи долгостроя в Минске вам известны на сегодняшний день?

Это прежде всего строительство объекта по улице Немига (ОДО "Паркинг"), строительство административного здания по улице Интернациональной (застройщик ООО "Сулона"), строительство здания по улице Соломенной (ПК "Амир-С"). Именно по этим объектам через хозяйственные суды прошли многочисленные требования инвесторов о взыскании неустойки за просрочку ввода объектов в эксплуатацию. Договоры долевого строительства предусматривали механизм защиты прав инвестора через взыскание неустойки. В каждом конкретном случае суд давал оценку характеру допущенных нарушений, причинам просрочки ввода объекта в эксплуатацию. 

Право выбора поведения остается за каждым инвестором. Наряду со взысканием неустойки стороны могут отказаться от договора, потребовать в судебном порядке его расторжения. Более того, не только инвесторы могут поставить вопрос о взыскании неустойки, но и город, который контролирует строительство, может требовать неустойку. Сегодня город может изъять от застройщика земельный участок: если застройщик не приступает к реализации строительного проекта, не заказывает, не разрабатывает проектно-сметную документацию, на протяжении нескольких лет вся его деятельность сводится только к тому, чтобы вырыть котлован, то город ставит вопрос об изъятии земельного участка. Прецеденты уже есть. 

Может ли город изъять земельный участок, если застройщик приступает к работе, но очень медленно, делает в час по чайной ложке - раз в год делает какое-то одно строительное действие и оформляет это бумагой? Всем очевидно, что это ненормально: если такими темпами идти, то можно строить 30 лет. Но вправе ли город тогда изъять землю?

Есть пример, когда человек в принципе не приступил к разработке проектно-сметной документации, получив право на строительство многоквартирного дома в центре Минска по улице Могилевской. Земельный участок был изъят. Факт этого изъятия прошел судебную проверку, была подтверждена правильность позиции горисполкома. 

Если дольщик не смог своевременно занять объект ввиду просрочки ввода в эксплуатацию и вынужден был продолжить арендовать помещение, необходимое ему для ведения бизнеса (и как следствие - платить за аренду), может ли он взыскать с застройщика расходы по такой вынужденной арендной плате?

Наше законодательство ориентировано не только на исполнение обязательства в натуре по передаче объекта, но и предусматривает возможность полного возмещения убытков. Платежи инвестору за аренду помещений, которые он вынужден арендовать в случае просрочки ввода объекта в эксплуатацию, можно отнести к его прямым расходам, к его убыткам, связанным с ненадлежащим исполнением обязательств. Уже есть решения суда, которыми в пользу тех или иных организаций была взыскана арендная плата в качестве убытков. 

От пользователя портала поступил следующий вопрос по взысканию убытков с организации-застройщика: "Предположим, что инвестор в качестве будущего арендодателя заключил заранее предварительный договор с будущим арендатором о том, что инвестор обязуется сдать в аренду построенное помещение. Арендатор обязуется взять в аренду построенное помещение после окончания строительства. При этом в предварительном договоре прописана ставка аренды. Будет ли в таком случае судом по окончании строительства удовлетворен иск инвестора по возмещению заказчиком убытков, упущенной выгоды в соответствии со статьей 14 Гражданского кодекса, то есть возмещение предполагаемого дохода от сдачи объекта в аренду?

Суд сегодня достаточно жестко подходит к вопросу оценки предварительных договоров аренды. Предварительные договоры аренды признаются ничтожными и возмещение упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы перспективы практически не имеет. 

Вот еще вопрос от пользователя: "Между физическим лицом-инвестором и юридическим лицом-заказчиком заключен договор долевого строительства коммерческой недвижимости. Застройщик затянул сроки окончания строительства в соответствии с договором. Будет ли по окончании строительства судом удовлетворен иск инвестора по возмещению заказчиком убытков инвестора в размере ставки рефинансирования от уплаченной суммы за период просрочки в соответствии с Гражданским кодексом? Какие здесь могут возникнуть сложности?"

Сложность здесь одна. Сегодня применение положений статьи 366 ГК Республики Беларусь, которая определяет вопросы применения ставки рефинансирования Национального банка, определено в судебной практике как самостоятельный вид ответственности. У застройщика перед инвестором нет денежного обязательства, у него есть обязательства имущественного характера - передать в собственность объект. Применение положений статьи 366 ГК Республики Беларусь связано с вопросами денежного характера - с ненадлежащим исполнением денежных обязательств. Поэтому просрочка ввода в эксплуатацию объекта не может повлечь применение положений статьи 366 Гражданского кодекса. Но есть ряд особенностей, которые необходимо учитывать в этом случае: расторжение договора долевого строительства может в последующем привести к начислению процентов по учетной ставке Национального банка. В качестве самостоятельного вида возмещения убытков в рамках статьи 14 ГК Республики Беларусь применение учетной ставки Национального банка действующим законодательством не предусмотрено. 

Что делать дольщику, если объект построен, сдан в эксплуатацию, но застройщик отказывается передать инвестору документы, необходимые для оформления права собственности?

Да, такая ситуация уже имеет достаточно четкую судебную практику и судебную перспективу. Суд исходит из того, что, как правило, передача документов, необходимых для оформления в собственность, предусмотрена условиями самого договора, поэтому здесь речь идет о неисполнении договора. Суд рассматривает требования инвестора о понуждении застройщика к передаче необходимой документации для оформления объекта в собственность. Суд понуждает застройщика к исполнению договора в этой части. 

Суд вынес решение, обязал застройщика передать документы дольщику. Застройщик все равно не передает. Что делать?

Есть стадия исполнительного производства, в рамках которой будет действовать административная ответственность конкретных застройщиков за неисполнение судебного постановления. Хозяйственный суд обеспечивает реальное исполнение своих решений. 

Учитывая отсутствие специального законодательства, учитывая многообразие схем, применяемых на практике юристами, учитывая, что все эти схемы (договоры) нередко признаются судом ничтожными (незаключенными) и на этапе заключения договора достаточно сложно предугадать, будет ли этот договор стабилен в суде, не кажется ли вам, что с правовой точки зрения долевое строительство коммерческой недвижимости сегодня - это некая лотерея, где выигравших определяет хозяйственный суд?

Вопрос философский, но коренным образом с ним не соглашусь. Суд - это не колесо фортуны. Задача судопроизводства - достичь истины. Обращаясь за защитой в суд, сторона должна изначально знать, какие основные принципы и подходы действуют в применении норм материального права и оценки фактических обстоятельств дела для разрешения спора, что исключает случайность при принятии тех или иных решений. Решение должно быть предсказуемо. Обращаясь в суд, изначально зная о принципах применения норм материального права через постановления пленума Высшего хозяйственного суда, через обзоры практики, имея на руках определенный объем доказательной базы, сторона может прогнозировать окончательное решение спора. 

То есть юристы, составляя договор, должны заранее знать, какие подходы существуют в хозяйственном суде для рассмотрения тех или иных аспектов договоров долевого строительства или инвестирования, и выстраивать договоры таким образом, чтобы они соответствовали подходам, применяемым судом?

Профессионализм юриста проявляется именно в обладании всей информацией в той или иной сфере права. При выработке условий договора долевого строительства необходимо в комплексе учитывать и Общие положения о договоре, определенные ГК Республики Беларусь, и действующую судебную практику. 

Какой бы совет вы дали юристам, на что нужно обратить внимание при подготовке договора долевого строительства коммерческой недвижимости либо иного договора инвестирования в строительстве?

Прежде всего, необходимо четкое определение предмета договора, исключающее его двоякое понимание. Термины, которые содержатся в договоре, также должны исключать двусмысленность толкования и применение к одним и тем же понятиям двух формулировок. С точки зрения юридической техники целесообразно включать в договор долевого строительства расшифровку основной терминологии в договоре при описании прав и обязанностей сторон. Механизм определения цены договора, вознаграждения застройщика, порядок расчетов, основания изменения условий договора должны быть простыми и понятными. 

По данной категории дел большое внимание необходимо уделять вопросу, связанному с исполнением таких простых обязательств, как передача под чистовую отделку. Застройщик зачастую берет на себя обязательства выполнить только черновые работы. При передаче под чистовую отделку необходимо предусматривать условия, предопределяющие передачу инвестору помещений под отделку по акту. Устанавливать условие о возможном выполнении строительных работ с учетом проектно-сметной документации, с привлечением определенных организаций, обладающих лицензией, для того, чтобы исключить проблемы у застройщика на этапе ввода объекта в эксплуатацию.

Договор должен содержать условия, обеспечивающие его исполнение, дисциплинирующие обе стороны в равной степени, - это положение об ответственности.