Юридическая
фирма

"Буква Закона": Юрлица смогут выкупить землю за 70% кадастровой стоимости

17 Окт 2011

20111012_1304_gaev_1_500.jpg

Указом № 431 Президента, вступающим в силу с 01.01.2012, определены условия передачи земли в собственность предпринимателей и юридических лиц. Кто и при каких условиях сможет получить землю в собственность после нового года? Сколько будет стоить земля? Сможет ли собственник продать землю, приобретенную у государства? В каких случаях государство будет вправе изъять землю у собственника?

На эти и другие вопросы в рамках очередного выпуска "Буквы Закона", авторской программы Дениса Алейникова, старшего партнера Юридической группы "АргументЪ", ответил заместитель председателя Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь Андрей Гаев.

До указа № 431 у нас в стране уже существовали правовые основания для передачи земли в собственность юридических лиц. До 2008 года решение данного вопроса относилось исключительно к компетенции президента. После 2008 года право передавать земельные участки в собственность юридическим лицам получили исполкомы, но при этом наличие такой процедуры широко не освещалось. Многие предприниматели и на сегодняшний день уверены, что землю в собственность получить невозможно. Почему эта процедура не освещалась? Работает ли она сегодня?

Действительно, ситуация получилась достаточно интересная. Возможность получения земли в собственность существует давно, но в силу каких-то причин местные власти в лице исполкомов не афишировали наличие данной возможности для юридических лиц. Государственный комитет по имуществу, который я представляю, неоднократно выходил с инициативой освещения этого вопроса в исполкомы, СМИ. Почему так происходило, исполкомы внятно объяснить не могут.

В чем заключается сегодня процедура получения земли в собственность?

Процедура достаточно проста. Указ президента № 667, который был подписан в 2007 году и начал действовать с 2008 года, установил понятный механизм. Лицо, в том числе и юридическое, которое хочет получить земельный участок и имеет здание в собственности, расположенное на этом участке, обращается в исполком по месту нахождения участка. Если это районный центр, то оно обращается в райисполком. Основанием для отказа может быть утвержденный генплан, по которому в перспективе вместо этого здания будет проходить магистраль или участок будет использоваться для иных общественных нужд. В этом случае участки не передаются в частную собственность. Перечень таких случаев определен в Кодексе о земле. Если установленных законом оснований для отказа в предоставлении участка в собственность нет, исполком дает поручение организации по землеустройству подготовить все необходимые для вынесения решения материалы.

При этом этим же указом установлена возможность заключения сквозного договора подряда с организацией по землеустройству, чтобы она выполнила весь комплекс работ, включая и обращение за государственной регистрацией в отношении уже предоставленного земельного участка после вынесения решения исполкомом. Конечно, юрлицо, как и любой гражданин, может само собирать необходимые документы, обращаться за регистрацией. Но такая законодательно установленная возможность обращаться в организации по землеустройству есть. При этом вся процедура прохождения документов по оформлению земли расписана по дням. Занимает вся процедура в среднем три месяца.

Как сегодня определяется цена земельного участка, исходя из оснований его приобретения?

Цена определяется в размере кадастровой стоимости. Оснований для получения участков юрлицами в собственность сегодня два: для обслуживания существующих зданий, находящихся в собственности, или получение пустых незастроенных земельных участков с аукционов, проводимых исполкомами. Если участок предоставляется с аукциона, то кадастровая стоимость является стартовой. И окончательный размер платы определяется результатами торгов.

Насколько объективна кадастровая стоимость земельного участка? Будет ли производиться ее переоценка с учетом изменения курса белорусского рубля?

Сегодня все зависит от действий местных органов власти. Законодательно установлено, что такая переоценка должна проводиться не реже одного раза в пять лет. Если исполком заинтересован, он может и через год после утверждения предыдущего результата заказать выполнение этой работы и получить более точную кадастровую стоимость земельных участков.

Сколько земельных участков приобрели в собственность юридические лица на сегодняшний день?

По состоянию на июнь было зарегистрировано 20 земельных участков. По состоянию на 10 октября – 28 юридических лиц имеет земельные участки в собственности.

Почему-то именно во второй половине года процесс существенно оживился…

Мы провели работу. Чтобы выяснить желания юридических лиц, Госкомимущество весной этого года направляло ряду крупных юридических лиц информационные письма, разъясняющие возможность получения участков в собственность.

То есть вы все-таки выполнили работу исполкомов.

Мы старались довести эту информацию до широкого круга.

На сегодняшний день, как мы видим, есть процедура передачи земли в собственность. Определенное оживление произошло среди покупателей после вашей работы... Что тогда является новшеством указа № 431? Что изменится в процедуре, количестве оснований для приобретения земельных участков?

Сама процедура, по сути, останется неизменной. Она и так прописана по дням, предусмотрены все вопросы, связанные с оформлением земельных участков. Изменится ряд процедурных вопросов, на которые указала практика. Есть возможность отказаться от каких-то документов, согласований, но в целом порядок тот же. Останется тот же механизм одного окна.

Перечень случаев, которые позволят выкупить в собственность юрлицам земельные участки, расширяется. Кроме этих двух, о которых мы говорили, появится еще два. При приобретении объектов недвижимого имущества в виде зданий и сооружений, находящихся в государственной собственности, по действующему законодательству их продажа осуществляется вместе с правом на заключение договора аренды земельного участка. Будет возможность продавать вместе с самим земельным участком сразу в частную собственность.

Если юридическое лицо желает получить земельный участок за пределами населенного пункта либо в населенном пункте с численностью менее 50 тыс. человек для целей, связанных с оказанием услуг, выполнением работ, после 1 января 2012 года юрлицо сможет получить этот земельный участок без аукциона сразу в собственность, то есть по кадастровой стоимости.

20111012_1305_gaev_500.jpg
Исходя из пункта 6 указа № 667, какие еще случаи можно назвать?

Например, случай, когда есть земельный участок и надо провести реконструкцию существующих объектов, и в ходе реконструкции будет заниматься дополнительный участок. Сегодня есть определенные ограничения получения участков без аукциона в этой ситуации. Участок приобретался без аукциона, если при реконструкции не менялось назначение объекта. С 1 января подход меняется. Даже если назначение меняется, можно будет получать участки в частную собственность без аукциона.

Как изменится после нового года цена участка, если участок приобретается владельцем недвижимости, уже расположенной на этом участке?

Будет действовать правило приобретения за 70% от кадастровой стоимости. Эта норма вводится в законодательство впервые. При этом будут засчитываться документально подтвержденные расходы на создание инфраструктуры в отношении объектов, которые находятся на этом участке.

Все расходы?

Да, кроме того, если юрлицо владеет данным участком на праве аренды и вносило плату за право заключения договора аренды, то эта плата будет засчитываться в стоимость участка при его приобретении. Например, если участок приобретен с аукциона, то может случиться так, что он будет переоформлен в частную собственность бесплатно.

На форуме пользователь задал нам вопрос: "Что изменится в процедуре принятия решения администрацией СЭЗ по предоставлению и изъятию участков резидентам СЭЗ?". Смогут ли резиденты СЭЗ получать землю в собственность без аукциона?

В связи с принятием 431 указа будут приводиться в соответствие другие акты законодательства. В законодательных актах, регулирующих деятельность администрации свободных экономических зон, им дано право предоставлять земельные участки в аренду. Поэтому вопрос, касающийся собственности, будет обсуждаться на стадии приведения актов в соответствие с указом № 431.

На сегодняшний день лица, заключившие инвестиционные договоры с Республикой Беларусь, вправе получить в аренду земельный участок без аукциона и внесения соответствующей платы. Смогут ли они получить землю в собственность по инвестиционным договорам после внесения изменений?

Эта норма о получении участков в аренду лицами, которые заключают инвестдоговоры, предусмотрена декретом № 10 главы государства. В настоящее время по данному основанию участки будут предоставляться на праве аренды, не в собственность. Потому что декретом № 10 установлен особый порядок выделения земельных участков: получаешь земельный участок и практически сразу же начинаешь строить. Оформление документов на землю осуществляется параллельно с проведением строительных работ. Если лицо хочет заключить инвестиционный договор и получить участок в собственность, то в законодательстве нигде нет запретов на то, чтобы не включать в условия инвестиционного договора положение о получении земельного участка в аренду, по льготным основаниям, предусмотренным декретом № 10. Тогда можно просить предоставить земельный участок в собственность по основаниям, предусмотренным указом № 667.

Можно просто апеллировать к указу № 667 и говорить, что заключен инвестиционный договор, и просить участок в собственность без аукциона?

Надо смотреть, попадает ли эта деятельность под то, под что 6-й пункт указа № 667 разрешает предоставлять участки без аукционов и получать участок в собственность.

Может ли приобрести участок в собственность, в том числе по инвестиционному договору, компания, основанная целиком на иностранном капитале?

Не важно, здесь нет никаких ограничений. Главное, чтобы юридическое лицо было резидентом Республики Беларусь. У нас установлено правило о предоставлении земельных участков в собственность негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь. Не важно, на национальном или иностранном капитале основана компания – ограничений никаких нет.

Если лицо купило землю для строительства объекта, но ничего не построило, сможет ли оно продать ее?

Нет, если участок предоставлен для целей, связанных со строительством. В действующей редакции указа № 667 в 11 пункте установлен запрет на продажу незастроенных участков для целей, связанных со строительством, кроме случаев отчуждения этих земельных участков, полученных по результатам аукционов. Любому лицу, как юридическому, так и физическому, надо всегда исходить из того, что в связи с тем, что земля – национальное богатство, ограниченный ресурс, в законодательстве в качестве одного из принципов земельных отношений четко установлен принцип целевого использования земельных участков. За неисполнение этой обязанности наступает ответственность, и земельные участки могут быть изъяты у лиц, которые не пользуются ими по назначению.

Давайте подробно остановимся на этом моменте. Получается, лицо сможет приобрести земельный участок в собственность, допустим, под строительство какого-то объекта. Далее оно ничего не строит, возможно, из-за каких-то финансовых, объективных причин, или, возможно, из-за необъективных причин. У такого собственника можно забрать этот земельный участок?

Можно забрать, но должна быть соблюдена установленная законодательством процедура. Во-первых, юридическое лицо должно приступить к освоению земельного участка в течение 6 месяцев с момента оформления на него прав. Если этот срок прошел, а ничего не происходит, участок не используется, исполком, с учетом требований пункта 8 указа № 667, должен будет обращаться в суд, который будет решать все вопросы, связанные с обоснованностью прекращения права собственности на земельный участок. Прекращение права собственности осуществляется не по решению органа власти, а по решению суда. Если суд признает причину пропуска этого срока уважительной и откажет в удовлетворении требований о прекращении права собственности, юридическое лицо сможет осуществлять деятельность, на которую получало этот участок. Но брать участки про запас – непозволительная роскошь: земельные участки должны использоваться. Законодательство делает все, чтобы это было так.

Если участок изымается какая компенсация положена юридическому лицу?

По законодательству существует два основания изъятия земельных участков: для государственных нужд и в связи с неиспользованием или ненадлежащим использованием участка. Выплата компенсации убытков предусмотрена только в случае изъятия земли для государственных нужд. Нет обязанности выплачивать компенсацию в связи с изъятием участка не использовавшегося или ненадлежаще использовавшегося.

Существуют граждане, которые получают земельные участки в качестве нуждающихся и продают их. Юридические лица тоже могут приобретать лакомые кусочки земли для последующей перепродажи. Как планируете работать с этим после вступления в силу указа № 431?

В отношении юридических лиц и граждан, которые получили участки с аукционов, мы не видим большой беды. Государство получило плату за эту землю, хочешь – продавай. Был спрос, была игра на торгах, определился победитель. Но те лица, которые получили землю по 6-му пункту 667 указа, должны использовать земельные участки для целей, для которых они им предоставлены. Мы постарались решить вопросы, о которых знали на данный момент, чтобы не допустить серые схемы отчуждения земельных участков. Об этом неоднократно поднимала вопрос Генеральная прокуратура, проводившая проверки соблюдения законодательства, Комитет государственного контроля. Действительно были случаи, когда люди не боялись вкладывать деньги в сомнительные схемы получения земельных участков по фиктивным сделкам.

С Нового года вводится правило о том, что если участок получен нуждающимся в улучшении жилищных условий, то отчуждать объекты можно будет только в совокупности с земельным участком и расположенным на нем зданиями по истечении 8 лет со дня оформления прав на этот объект капитального строительства. Если земельный участок получался не как нуждающимся в улучшении жилищных условий, будут действовать правила, установленные сегодня. Продажа его возможно либо вместе с построенным объектом, либо с законсервированным объектом. Но пустые участки можно будет продавать исполкомам, а также дарить близким родственникам.

Однако повторюсь, это касается только тех участков, которые предоставлялись гражданам не как нуждающимся в улучшении жилищных условий. Например, есть деревня с небольшим количеством жителей. Многие уехали из нее, и остались свободные земли. Очередей нет, спроса на земельные участки – тоже. Желающий приехал и получил земельный участок без аукциона. В отношении подобных участков будут действовать правила, о которых я говорил последними.





Архив проекта