Юридическая
фирма

"Буква закона": ВХС разъяснил спорные вопросы арендных правоотношений

17 Мар 2012

Сначала предлагаю определиться с законодательством, подлежащим применению для регулирования тех или иных арендных правоотношений. В постановлении пленума указано, что к правоотношениям, вытекающим из договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями, долями в уставных фондах, может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами , применяется прежде всего Указ №518, а закон об аренде и Глава 34 ГК применяются только в части, не противоречащей этому указу. Таким образом, чтобы правильно определить на какие именно коммерческие организации распространяется действие Указа №518 необходимо понять что это означает фраза "Республики Беларусь … может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами"?

Законодательство не содержит четкой расшифровки данного термина. Судебная практика также не выработала пока единых подходов по толкованию такого термина в законодательстве. Вместе с тем можно руководствоваться Указом №518 в отношении тех хозяйственных обществ, в уставном фонде которых государство обладает контрольным пакетом. В иных ситуациях, где доля государства значительно ниже, надо смотреть на конкретный характер спора, положения устава конкретного общества и делать соответствующие выводы. 

Согласно ст. 578 ГК объектом аренды является вещь. На практике договор аренды заключается и в отношении части вещи, например части изолированного помещения. Насколько правомерен по вашему мнению договор аренды в отношении части вещи? Можно ли арендовать 1 кв.м. помещения?

На практике нередко предметом аренды является часть изолированного помещения. Нельзя сказать, что такие договоры аренды не имеют права на жизнь. Можно руководствоваться нормами Указа №518, который предусматривает возможность передачи в аренду части отдельного изолированного помещения. Применительно к недвижимому имуществу такое возможно.

Что касается передачи в аренду какого-нибудь иного имущества, то здесь все зависит от конкретного вида имущества. Например, сложно передать в аренду часть автомобиля.

Распространенный пример: заключение с торговыми сетями договора аренды на часть полки, части стеллажа, на котором арендатор выставляет товар. Можно ли арендовать такую часть? Как ее по акту передать?

Пока в законодательстве нет четких запретов на передачу в аренду части какого-либо имущества, нельзя говорить, что эта передача невозможна в принципе. Надо исходить из практической и физической возможности передачи в аренду части вещи. Я думаю, применительно к полкам и стеллажам в торговом помещении такое возможно. Затруднения возникают при фактической передачи: надо будет точно описать, где конкретно находится объект аренды. Но если стороны придут к соглашению и взаимному понимаю условий о предмете договора, то это возможно.

Правомерен ли предварительный договор аренды в отношении строящегося объекта недвижимого имущества?

Мне известны такие ситуации в практике. Но здесь к применению законодательства надо подходить более формально. Если мы ведем речь об объекте недвижимости, который будет являться предметом договора аренды, то такое недвижимое имущество должно быть де-факто и де-юре. Пока недвижимое имущество строится, его не существует ни де-факто, ни де-юре. Соответственно при заключении предварительного договора аренды возникает сложности с определением предмета будущего договора аренды. А если невозможно согласовать предмет договора – то договор является незаключенным.

Также я бы отметил, что зачастую предварительные договоры аренды на строящиеся объекты недвижимости заключаются с определенными целями, которые затрагивают вопросы завуалированного финансирования строительства. В предварительном договоре аренды закладываются условия о предоставлении определенных сумм в виде аванса, задатка, предоплаты. В этой части я хотел бы обратить внимание на один момент. Исходя из норм гражданского законодательства, регулирующих порядок заключения предварительного договора, в предварительном договоре может содержаться только одно условие - заключение в будущем основного договора.

Включение в предварительный договор каких-либо других условий (в том числе финансовых) не соответствует требованиям законодательства. Судебная практика идет по пути, что все иные условия, в том числе вопросы, касающиеся передачи денежных средств под каким-либо предлогом, будут являться ничтожными.

А если бы вдруг сторонам удалось достаточно точно прописать описать объект в предварительном договоре аренды? Например, здание фактически построено, в эксплуатацию не введено, но можно произвести обмеры. Такой предварительный договор имел бы право на жизнь?

В этой ситуации, когда объект практически готов, осталось только зарегистрировать его создание, возможно заключение предварительного договора.


20120312_1317_viktor_kurilo_2_500.jpg
Допустим, мы заключили идеальный предварительный договор аренды. Но недобросовестный арендодатель проигнорировал ранее заключенный предварительный договор аренды и после ввода здания в эксплуатацию объекта сдал его в аренду иному лицу на более выгодных условиях. Такой потенциальный арендатор, который ранее заключил предварительный договор аренды, может как-то защитить свои права в судебном порядке?

Здесь нельзя дать четких рекомендаций, как поступить такому потенциальному арендатору, который не смог реализовать свои права. В пленуме речь идет только о том, что в такой ситуации нельзя перевести права на него арендатора по вновь заключенному договору аренды.
Что касается оспаривания договора аренды заключенного с иным лицом как недействительной сделки по каким-либо иным основаниям, которые предусмотрены гражданским законодательством, то теоретически можно ставить так вопрос. Но я не могу вспомнить примера из практики, когда бы предъявлялся такой иск о признании сделки недействительной и спор был бы решен положительно в пользу потенциального арендатора.

А если арендодатель, заключивший предварительный договор аренды, никому не сдал это помещение, но уклоняется от заключения основного договора аренды с "предварительным" арендатором?

Здесь действует общее положение ГК о предварительных договорах. Возможно обращение в суд с иском о понуждении к заключению основного договора аренды. Эта ситуация детально отрегулирована ГК и работает на практике.

Нередко сталкиваемся с ситуацией, когда договор аренды расторгается, причем не по соглашению сторон, а в конфликтных ситуациях, через отказ от договора, одностороннее расторжение договора по инициативе одной стороны в судебном порядке. В каких случаях возможен односторонний отказ от договора, а в каких одностороннее расторжение и чем они отличаются друг от друга?

Говоря об одностороннем отказе от договора в первую очередь следует вести речь о бессрочных договорах аренды, в отношении которых такой отказ предусмотрен законом. Арендодатель может в любое время предупредить арендатора о том, что он не желает в дальнейшем продолжать арендные отношения. Для обычного имущества – за месяц, для недвижимости – 3 месяца. Пишется письмо, которое расценивается как односторонний отказ от договора. С этого момента договор считается прекращенным. При одностороннем отказе не требуется обращение с отдельным иском в суд.
В срочном договоре аренды может быть предусмотрено такое условие, но оно должно быть записано в договоре. Надо четко прописать, в какой ситуации возможен односторонний отказ арендодателя или арендатора от договора. На практике необходимо, чтобы при направлении соответствующего письменного обращения в этом письме было четко видно, что сторона договора аренды именно отказывается от договора аренды, а не предлагает его расторгнуть в одностороннем порядке.

Надо писать именно "отказывается во внесудебном порядке"? Или можно не акцентировать на этом свое внимание?

Когда речь идет о споре в суде, задача суда состоит в том, чтобы выяснить действительную волю сторон договора, то есть что они имели в виду, когда прописывали такое условие. Если арендодатель и арендатор скажут, что в этом условии они имели в виду именно односторонний отказ, то суд будет исходить из этого и толковать договор в соответствии с волей сторон. Но чаще всего в договорах присутствует запись как "констатация права стороны на одностороннее расторжение договора". Если есть такая запись, суды исходят из того, что при наличии такого условия заинтересованная сторона имеет право на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Тогда расторжение договора и прекращение арендных отношений возможно только в судебном порядке и после вступления решения суда в законную силу.

Должна ли такому обращению в суд предшествовать переписка?

Необходимо направление претензии, в которой излагается предложение о расторжении договора. Наличие претензионного порядка позволяет прийти к соглашению о расторжении договора во внесудебном порядке. Если после направления претензий стороны не придут к такому соглашению, соответственно, заинтересованной стороне можно обращаться в суд с соответствующим иском.
Я хочу обратиться внимание на то, кто ставит вопрос о расторжении договора в судебном порядке. Для арендатора расторжение договора осуществляется в обычном порядке, как и для иных видов договоров. Прежде чем арендодатель поставит вопрос о расторжении договора в связи с нарушением арендатором обязательств, он должен предоставить арендатору срок для устранения нарушений. Только если нарушения не будут устранены в этот срок, можно идти в суд с иском о расторжении договора.

Бывает ситуация, что написали обращение к арендатору, предоставили ему срок на устранение, он в этот срок ничего не устранил. Арендодатель пошел в суд, подал иск, после возбуждения дела арендатор приходит в суд и говорит, что все устранил. Что говорит постановление пленума по этому поводу?

Если устранил до вынесения решения судом, значит нет оснований для расторжения договора.

Если в судебном порядке установлено, что договор аренды является недействительной сделкой или незаключен, что возникает с реституцией по таким отношениям сторон? Один пользовался недвижимым имуществом и платил денежные средства, второй отдал недвижимое имущество, получал денежные средства. К тому же эти отношения могут быть осложнены тем, что кто-то делал неотделимые улучшения, проводил капитальный, текущий ремонт. После всего этого получается, что договор аренды не имеет юридической силы. Как урегулировать все возникшие имущественные последствия?

Этот вопрос можно разделить на две части, поскольку ответы будут отличаться. Если мы ведем речь о недействительном или незаключенном договоре, но по нему на протяжении какого-то периода были фактически взаимоотношения между собственником или владельцем имущества и пользователем, то есть арендатором, то безусловно, каждый извлекал определенную выгоду: арендодатель получал арендную плату, арендатор пользовался этим имуществом.
В этой связи при решении вопросов о реституции при недействительном договоре или решении вопросов о возврате полученных денежных средств суды исходят из того, что арендная плата и пользование имуществом нивелируют друг друга. Стороны получают равную компенсацию. Фактически можно вести речь о зачете. На практике когда ставится вопрос по недействительному договору о возврате в порядке реституции уплаченный арендатором арендной платы, то суды в иске отказывают. Они исходят из того, что арендатор фактически пользуется имуществом, и он не может возвратить арендодателю пользование, поскольку оно выражается в денежном выражении.

20120312_1317_viktor_kurilo_3_500.jpg
Мы обсудили стандартную ситуацию, когда пользование и оплата эквивалентны с точки зрения периода пользования. А если произошла например произошла такая ситуация, что арендная плата платилась один год, а пользовался арендатор помещением полтора? Может ли в таком случае арендодатель, при признании сделки недействительной, довзыскать излишек? И по каким правилам?

За весь период пользования имуществом арендодатель вправе требовать арендной платы с арендатора. Если договора аренды нет, мы не можем ссылаться на нормы, регулирующие действие договора аренды. Соответственно, мы будем руководствоваться нормами Главы 59 ГК, о неосновательном обогащении.

Арендатором сделаны неотделимые улучшения, а в итоге договор аренды ничтожен. Можно ли вернуть деньги?

Безусловно, можно ставить вопрос о взыскании денежных средств, поскольку арендодатель получает улучшение своего имущества. Все эти затраты можно расценивать как неосновательное обогащение в виде улучшения этого имущества. Будут применяться нормы Главы 59 ГК.

А если арендодатель говорит, что договор ничтожен, соответственно отсутствует и согласие арендодателя на неотделимые улучьшения и попросить возместить ущерб за испорченные стены?

Я не могу вспомнить на практике такую ситуацию. Но думаю, будет прав несостоявшийся арендатор, потому что затратил средства. Если говорить о действующем договоре аренды, то эта ситуация прописана нормативно. Есть согласие, значит, арендодатель возмещает эти затраты. Если нет, значит, все это относится на арендаторов.

Вопросы пользователей: "Хотелось бы знать, насколько реально востребовать через суд с государственного арендодателя средства, которые были уплачены в счет аренды по договору, который не соответствует изменениям в Указе №518? То есть в договор не были внесены изменения в соответствии с законодательством, и продолжалась взиматься старая арендная плата".

Надо понимать, что в этом вопросе идет речь о том, что после изменения законодательства ставка арендной платы стала на порядок ниже, чем в существующем договоре аренды. Нормы законодательства, которые носят императивный характер, должны применяться с момента вступления их в законную силу. Соответственно, независимо от того, внесли стороны изменения в договор или нет, будет применяться норма, устанавливающая более низкую ставку. С момента вступления этой нормы в силу арендатор вправе потребовать обратно уплаченные арендные платежи, превышающие эту ставку. То же самое касается обратной ситуации, когда ставка арендной платы увеличена, стороны не внесли изменения в договор, но поскольку норма носит императивный характер, уже арендодатель вправе потребовать дополнительных платежей с арендатора.

Еще один вопрос пользователя: "Арендатор не платит в срок арендную плату либо коммунальные платежи. Можно ли арендодателю заблокировать доступ в арендуемое помещение до тех пор, пока арендатор не погасит свой долг? Правомерно ли это без указания в договоре, но с предварительным уведомлением об этом арендатора? Либо подобные действия необходимо предусматривать в договоре аренды?"

Если такой порядок будет предусмотрен в самом договоре, то это возможно. Если договор не содержит условий о наличии таких полномочий у арендодателя, то это будет незаконно.

Пользователь спрашивает: "Имеют ли право Мингорисполком и администрации районов вмешиваться в отношения между арендатором и арендодателем в вопросах расторжения и завершения договоров?"

Я так понимаю, речь идет об имуществе, находящемся в коммунальной собственности. Соответственно, все полномочия по распоряжению таким имуществом находятся в компетенции местных органов исполнительной власти. Они могут реализовывать свои права путем дачи указаний арендодателю, но непосредственно вмешиваться в договор аренды между коммунальным предприятием и арендатором они не вправе. Из вопроса пользователя непонятно, в чем выразилось это вмешательство, поэтому сложно сказать, права ли местная администрация или нет. Все зависит от того, какие действия предприняты местными органами власти, как это отразилось на арендных отношениях. Только после этого можно делать какие-то выводы.






Архив проекта